משכנתא היא שם כולל למסלולי הלוואה שונים, שהמטרה שלהם היא רכישה של דירה או בנייה שלה. לכל מסלול יש תנאי ריבית והצמדה. בשל ריבוי אפשרויות, ניתן לבנות תמהיל משכנתא המורכב ממספר מסלולים, ובכך לנצל את היתרונות הטמונים בכל מסלול למקסימום של יציבות וביטחון לצד ריביות נוחות.
מהו תמהיל משכנתא?
תמהיל משכנתא הוא מספר מסלולים, שביחד מהווים את תוכנית המשכנתא. התמהיל מאפשר ללווים לשמור על איזון בין ההחזר החודשי להתחייבויות נוספות ולנהל אורח חיים כלכלי בריא לצד המשכנתא. כדי לבנות תמהיל נכון ומותאם לצרכים שלכם, כדאי לעבוד עם איש מקצוע מומחה וכמובן להביא לידיעתו את כל הנתונים שעשויים להשפיע על מצבכם הכלכלי בעתיד, לטוב ולרע.
חשיבות פיזור מסלולי משכנתא
ישנם מסלולי משכנתא שונים, אשר הדבר המשמעותי ביותר בהם הוא כמובן הריבית. הלוואה בריבית קבועה-לא צמודה, למשל, היא המשכנתא האידיאלית עבור מי שמחפש יציבות וידיעה שגובה ההחזר החודשי לא ישתנה ולא משנה מה. עם זאת, דווקא בגלל הוודאות הגבוהה שמקבלים הלווים – הריבית תהיה גבוהה. במסלול ריבית קבועה-צמודה למדד, לעומת זאת, הריבית עלולה לעלות במקרה שתחול עלייה במדד המחירים לצרכן. ואם זה יקרה, זה ישתקף גם בעלייה בשכר החודשי שלכם, כך שההחזר החודשי ישאר לכאורה יציב. ישנם מסלולים נוספים, כשהכלל המשותף לכולם הוא שככל שגובה ההחזר החודשי יחווה מינימום של תזוזות, כך הריבית תהיה גבוהה יחסית ולהיפך – ככל שגובה ההחזר החודשי חשוף לשינויים, כך הריבית תהיה נמוכה. כדי להתמודד עם זה, נהוג לקחת מספר מסלולים ובכך לא "לשים את כל הביצים בסל אחד".
כמה אחוזי משכנתא ניתן לקחת ואיך מחשבים?
משכנתא עומדת לרוב על 70% מערך הדירה, שכולל הוצאות נלוות כדוגמת תיווך, עו"ד, מס רכישה, שיפוץ אם צריך ועוד. את 30% הנותרים נהוג לשלם באמצעות הון עצמי. במקרים חריגים מאוד, ניתן לקבל משכנתא בגובה של יותר מ-70% ובכך לצמצם את הצורך בהון עצמי. למשל: אם הדירה בה אתם מעוניינים עולה כ-1.3 מיליון ₪, וביחד עם הוצאות נלוות כ-1.5 מיליון ₪, הבנק יוכל להלוות לכם סכום של מיליון ₪, בערך, שהם כ-70% מהערך הכולל. כ-חצי מיליון ₪ תצטרכו להביא בעצמכם. עם זאת, גובה המשכנתא עשוי להשתנות מבנק לבנק וכן בהתאם לנתונים הכלכליים שלכם ולאופי הדירה.
איך מחשבים את גובה ההחזר החודשי?
ככלל, נהוג שגובה ההחזר החודשי לא יעלה על 30%-33% מסך ההכנסות בנטו של הלווים, וזה אף מעוגן בחוק, כלומר הבנק לא יאפשר לכם להחזיר בסכום גבוה שנראה כי לא תוכלו לעמוד בו. עם זאת, כאשר קובעים את גובה ההחזר החודשי, כדאי לקחת בחשבון נתונים עתידיים שעשויים להשפיע לטובה או דווקא לרעה על מצבכם הכלכלי. אלה הן רק חלק מהשאלות החשובות:
- האם אתם צפויים לקידום בעבודה שיעלה את השכר שלכם בצורה משמעותית?
- האם אתם מתכננים להרחיב את המשפחה, ובכך ההוצאות יגדלו?
- האם סכום כסף גדול כדוגמת פיצויים או גמול השתלמות עתיד להשתחרר בקרוב?
לפני שנוטלים משכנתא – תמיד חשוב לקרוא את החוזה
משכנתא היא הלוואה ארוכת טווח, שלעיתים קרובות נמשכת על פני עשרות שנים, ולכן ההשפעה שלה על חיינו היא גדולה מאוד. כמו בכל הלוואה, לפני שחותמים – חשוב לקרוא את היטב את החוזה ולתת תשומת לב מיוחדת לאותיות הקטנות, שם נכתבים הדברים החשובים באמת.
