משכנתא – מדריך מקוצר

0
191
משכנתא - מדריך מקוצר

במדריך המקוצר למשכנתאות אנחנו מציגים נקודות חשובות שעלינו לדעת בעת לקיחת משכנתא.

החלטתם לרכוש את הנכס של חייכם, הבית שתמיד חלמתם עליו, אך כדי לעשות זאת אתם צריכים עוד קצת עזרה כספית והחלטתם ללכת על משכנתא. על מנת שתדעו באופן ישיר אל מה אתם נכנסים, ריכזנו לכם פה במדריך למשכנתאות, את כל הנושאים, קטנים וגדולים הקשורים למשכנתא.

אז מתחילים בהתחלה:

ההתחלה, כפי שכבר רמזנו, קשורה לנכס עצמו שאיתרנו לרכישה. אחרי שבדקנו כמה הנכס עולה, ואנחנו רוצים לחשב כמה כסף יש לנו להשקיע וכמה משכנתא ניקח, צריך לדעת כי לבנקים למשכנתאות כבר בשלב הזה יש דרישות. ובשלב זה הבנק מציג דרישה אחת עיקרית:

הבנק דורש שללקוח שלו יהיה לפחות 30% מערך הנכס הנרכש. הסיבות לדרישה זו באות לידי ביטוי בכך שהבנק מציג את עצמו כמלווה כסף ולא מחלק מתנות, הבנק מעוניין להבטיח לעצמו את ההחזר של המשכנתא, כמובן שעם הריביות, מהלקוח עצמו, ולא לממן את הלקוח ברכישת 100% מביתו כאשר יהיה לבנק יותר קשה לקבל את הכסף הזה בחזרה כיוון שזה בלתי אפשרי ומלווה בסיכון גבוה מדי מצד הבנק. בנוסף הבנקים משווים את המשכנתא לעסקה לכל דבר. הכוונה היא, שהלקוח שלהם משלם מקדמה מסוימת ברכישה, שהיא מהווה כ- 30% מערך הנכס והבנק, באמצעות המשכנתא, מממן את יתרת ערך הנכס. בהתאם לכך, הבנקים שומרים על הכסף שהם משקיעים, הכוונה היא שגם אם במידה והלקוח לא יכול להחזיר את המשכנתא, והבנק נאלץ להעמיד את הנכס למכירה, רוב הסיכויים מצביעים על כך שהבנק ירוויח מהמכירה את ה- 60% שהוא השקיע באותו הנכס.

עוד דרישה של הבנק היא בטחונות. כשאנחנו לוקחים משכנתא אנחנו בעצם מקבלים לידינו סכום מאוד נכבד של כסף, מדובר על מאות אלפי שקלים אשר "הולכים" על רכישת נכס. כיוון שמדובר על הרבה מאוד כסף שניתן לרוב לאנשים בטווח גילאים אשר נע בין 24 ל 35, (שמתם לב שמדובר על אנשים צעירים יחסית), הבנקים החליטו לדרוש בטחונות אשר מבטיחים את החזר המשכנתא בדרך כזו או אחרת. הביטחונות שאנחנו מדברים עליהם יכולים להיות כל אחד מהרשימה הבאה:

  • הון עצמי – כפי שכבר הזכרנו מקודם, כאשר בנוסף להון העצמי שנכנס כמקדמה, הבנק מוודא כי התשלומים העתידיים להחזר המשכנתא לא יעלו על הכנסותיו של הלקוח המבקש את המשכנתא, ואפילו בדיקה של כמה כסף נשאר ללקוח אחרי שהוא משלם את המשכנתא בכדי לוודא כי עדיין יוכל לנהל אורח חיים תקני מבלי לפגוע בהחזר המשכנתא.
  • הכסף שהבנק מלווה ללקוח יועבר באופן ישיר לבעל הנכס אשר מוכר אותו ללקוח שלנו על מנת שהכסף כולו ישמש באמת למטרת רכישת נכס.
  • הצמדת הנכס הנרכש כביטחון, ז"א שבמידה וללקוח אין את האפשרות להחזיר את תשלומי המשכנתא, הבנק רשאי למכור את הנכס.
  • הלקוח יכול להיות מחויב בביטוח חיים כך שבמקרה של מוות, חברת הביטוח בה הלקוח מבוטח תוכל לפרוע מדי חודש את התחייבותו למשכנתא בבנק.
  • עוד ביטחון אחד ואחרון שכבר כמעט ולא משתמשים בו בבנקים למשכנתאות, הינו ערבים. בעבר היה נהוג כי בשביל לקבל משכנתא מביאים 2 או 3 ערבים אשר חותמים גם הם על הסכם המשכנתא, ובמידת הצורך, אם אנחנו לא מסוגלים להחזיר את תשלומי המשכנתא, הם אמורים לכסות את חובותינו לבנק. כיום, בשל האפשרויות הנוספות שהצגנו כאן ובנוסף על אפשרויות אלו המצב הכלכלי הכללי שכמעט וכל רוכש נכס כזה או אחר נעזר במשכנתא, פחות ופחות משתמשים בערבים כביטחון למשכנתא.

ולפני שאנחנו רצים לחתום על ביטוח חיים, יש עוד כמה פרטים שיכולים להיות שימושיים, כמו:

הידעתם שאת המשכנתא ניתן לקחת לא רק בבנק למשכנתאות? ידעתם שיש בידכם את הכוח לקבוע מתי תרד לכם הוראת הקבע של המשכנתא מחשבון הבנק? הנה לכם מספר הבהרות בנושאים אלו:

  • את המשכנתא ניתן לקחת גם מהבנקים השונים למשכנתאות וגם מחברות ביטוח. כמובן שלא כל חברות הביטוח מציעות הלוואה מסוג משכנתא ללקוחותיהם. אילו חברות כן ואילו לא אתם תצטרכו לבדוק לבד, אך דעו לכם כי זוהי אופציה שאין לבטלה.
  • לכם יש את האפשרות להחליט מתי בדיוק יחייבו את חשבונכם (באמצעות הוראת קבע) על חיוב המשכנתא. ישנם שלושה תאריכים בחודש אשר מהם אתם יכולים לבחור אחד, שבתאריך המיוחל הזה יגבו מכם דמי הפירעון של המשכנתא באופן חודשי וקבוע. התאריכים הנבחרים הינם: שני, עשירי או בחמישה עשר לכל חודש.

יש לשים לב כי במידה ובחרתם היום תאריך חיוב ובהמשך הינכם מעוניינים לשנותו, דעו לכם כי הבנק יחייבכם בריבית שיכולה להסתכם במאות שקלים, לכן חישבו היטב לפני בחירת התאריך שבו תרד מחשבונכם המשכנתא.

ועכשיו זה הזמן להכניס לחיינו את תקופת המשכנתא. יש שיגידו כי המשכנתא מציינת את תום תקופת ההוללות ותחילתה של תקופה מתונה ושקולה, יש שיגידו כי ההתחייבות לכל כך הרבה שנים מעייפת ומלחיצה, יש שנאחזים בכך שבכל רגע נתון ניתן למכור את הנכס ולסלק את המשכנתא. מי שלא תהיו, עליכם לזכור כי המשכנתא מגיעה לטובתכם, היא זו שעוזרת לכם במשך שנים, היא זו שתומכת בכם ומעניקה לכם את הגב הכלכלי שבאמצעותו אתם רוכשים לעצמכם פינה בארץ ישראל. אז נכון, ככל שתקופת המשכנתא תהיה קצרה יותר, כך ההחזר יהיה גדול יותר, אבל עליכם לשים לב לעוד פרטים ולהכניס לשקלול עוד חישובים כמו: מה יהיו ההכנסות בעתיד, כמה מהר באמת ניתן באופן סדיר ועקבי לכסות את תשלומי המשכנתא מבלי להיכנס למצב כלכלי רעוע. אחרי שעברתם על הפרטים האלו שימו לב לריבית המוצעת לכם בכל הסדרי המשכנתאות: את הריבית הנמוכה יותר נוכל לקבל עבור משכנתא שניקח לזמן קצר יותר, באשר ככל שנפרוס את המשכנתא על יותר שנים, כך גם הריבית תתפרס ותהיה גדולה יותר.

אז חישבנו את ההחזר, ואנחנו דיי בטוחים לכמה זמן אנחנו מעוניינים לפרוס את המשכנתא, אנחנו גם יודעים מתי הכי נוח לנו שירד החיוב, אז, מה עכשיו? למי פונים? עם מי מדברים?

אז ללא ספק הצעד הבא הוא לצעוד לתוך הבנקים השונים למשכנתאות ולערוך סקר, למצוא איזה בנק למשכנתאות עומד הכי טוב אל מול ההגבלות והאפשרויות שלכם, וכמובן שבאותו האופן, גם אתם עומדים בקריטריונים של הבנק.

חשוב לדעת כי ברגע שאתם נכנסים לבנק למשכנתאות, אתם נכנסים עבור מטרה אחת, והיא: ניהול משא ומתן. הנקודות החשובות ביותר בניהול המשא ומתן על תנאי המשכנתא, הינם עמלת פתיחת התיק בבנק, וגובה הריבית אשר תלווה אותך במהלך השנים בהחזרים של המשכנתא.

יש לציין כי המשא ומתן על הריבית לא מתבצע על סכומי עתק, אלא הוא מתבצע על עשירית האחוז, ובנוסף ישנה האפשרות לביצוע עסקה משולבת כאשר השילוב נובע מהחזקת המשכנתא וחשבון העו"ש באותו הבנק מה שבדרך כלל מעניק לנו בבנקים למשכנתאות, הנחה מסוימת בריבית על המשכנתא.

ואם אנחנו כבר מדברים על משא ומתן בבנק למשכנתאות על ריביות, עסקאות משולבות וכו', בואו נבהיר מספר פרטים לגבי סוגי הלוואות המשכנתא שאתם יכולים לקבל ושימו לב כי אין אנו מציינים את המסלול הטוב ביותר כיוון שלא קיים כזה, אין אנו יכולים לחזות את העתיד ולדעת איך משכנתא מסוימת בתנאים מסוימים תיראה עוד מספר שנים כיוון שכל משכנתא תלויה במדד כזה או אחר. מה שאנחנו כן נציג בפניכם, אלו האופציות הנפוצות ביותר שקיימות בשוק ואתם יכולים לבחור מתוכן את סוג הלוואת המשכנתא המתאימה לכם.

אז הרי לכם ריכוז מתומצת של סוגי הלוואות המשכנתא:

  • משכנתא בריבית קבועה – צמודה למדד: משכנתא מסוג זה בעצם מגדירה ריבית קבועה לכל תקופת המשכנתא, על אף על פי שהריבית הינה קבועה היא עדיין צמודה למדד, מה שאומר שאנחנו נשלם גם את הריבית יחד עם הצמדה למדד.
  • משכנתא בריבית משתנה- משכנתא מסוג זה מבוססת על ריבית המחושבת לפי איזשהו מדד "חיצוני" ולפיו לחשב את הריבית מדי חודש.
  • משכנתא צמודת פריים- ריבית הפריים הינה בשקלים והיא נקבעת על ידי הריבית של בנק ישראל, מה שאומר שאם המשק בישראל במגמת עליה – כך גם ריבית הפריים ולהפך. אז גם פה, יוצא שהמשכנתא הנלקחת היא לא בדיוק בריבית קבועה.
  • משכנתא צמודת מטבע חוץ: כידוע, ניתן לקחת משכנתא הצמודה למטבע חוץ כמו לדולר, או יורו. בגדול, כפי שכבר ראינו במשכנתא צמודת הפריים שהיא עולה ויורדת בהתאם לריבית שבנק ישראל קובע, ריבית המשכנתא שצמודה למטבע החוץ משתנה בהתאם לשער הדולר וכמו כן לפי שער היורו, ובמידה ואנחנו מצמידים את המשכנתא למטבע חוץ אחר, אז אנחנו עדיין עוברים לפי אותה שיטת חישוב הריבית.
  • משכנתא צמודת מט"ח- זוהי משכנתא שהריבית שלה צמודה לדולר או ליורו, כאשר בנוסף להצמדה זו, אנחנו מוסיפים הצמדה לשער הלייבור ואז בעצם יוצא שאנחנו מוצמדים לדוגמא גם לדולר וגם לשער הלייבור.

ואחרי שמנינו את מספר האופציות למשכנתאות, יש להבהיר מספר נקודות:

  • את המשכנתא לא ניתן לפצל למספר בנקים למשכנתאות. הסיבה לכך הינה שבעקבות לקיחת המשכנתא אנחנו חותמים על בטחונות מסוימים כמו שעבוד הנכס, כפי שהזכרנו קודם לכן, ובשל כך, לא ניתן לקחת משכנתא משני בנקים שונים כי אם לא נעמוד בתשלומי המשכנתא, לשני בנקים שונים תהיה הסמכות למכור את הנכס ולפרוע את תשלומי המשכנתא שלנו, ומצב זה הינו בלתי אפשרי. בהנחה והלכנו על משכנתא בבנק למשכנתאות מסוים, אנחנו ניקח בו את כל המשכנתא שאנחנו צריכים לאותו הנכס.
  • נקודה נוספת שיש להיות מודעים לה בעת התחייבות למשכנתא היא שקיימת תקופה שנקראת "גרייס" שבה אנחנו דוחים את תחילת תשלומי המשכנתא, ובזמן שאנחנו לא משלמים את המשכנתא, אנחנו משלמים את הריבית על תקופת הגרייס. במידה וכזו דחייה יכולה להתאים לכם, עליכם לשקול אותה ביתר תשומת לב ולערוך בדיקה לגבי הריביות שצריך לשלם- יכול להיות שתקופת הגרייס לא תשתלם לכם.

אז אחרי שעברנו על דרישות הבנקים, בטחונות נדרשים למשכנתא, בנקים למשכנתאות, תאריכי חיוב, תקופת פריסת המשכנתא, עלויות של עמלות על פתיחת תיק, ריביות, סוגי משכנתאות, ותקופת הגרייס, כל מה שנותר לנו הוא לומר בהצלחה, ולהזמין אתכם להשתמש בשירותינו שיעזרו לכם לקבל את המשכנתא שתתאים לכם.

השאר תגובה

Please enter your comment!
Please enter your name here