האם כדאי לקחת משכנתא לעסקים במקום לשלם שכירות?

כולנו מכירים משכנתא מהצד הפרטי שלה ורובנו כבר יודעים דבר אחד – עדיף לשלם שכירות מאשר לקחת משכנתא.

אבל מה לגבי נכס מסחרי ומשכנתא לעסקים? כאן העסק מורכב יותר כי רוב המומחים, הכלכלנים מכירים רק משכנתאות פרטיות ולא עסקיות – מה שאומר שלא תקבלו עצות פיננסיות מקצועיות דיין.

החלטנו להרים את הכפפה ולסקור את נושא המשכנתא לעסקים בגובה העיניים. ורק כדי ליישר קו – המאמר הזה גם לבעלי עסקים קיימים, למי שחושב לפתוח עסק וגם ליזמים שרוכשים נכסים מסחריים להשקעה. למשל : מרכזים לוגיסטיים (מרלו"גים), מבני תעשיה, סדנאות וכו'

אנחנו רוצים שתדעו שיש אופציה אחרת והיא לקחת משכנתא על העסק ולא לשכור אותו. אנחנו מתחילים, אז כדאי שתפנו לעצמכם כמה דקות שיכולות לחסוך לכם הרבה כסף וכאבי ראש.

קווי הדמיון בין משכנתא פרטית ומשכנתא לעסקים 

משכנתא באופן עקרוני היא שעבוד של הנכס לנותן האשראי עד קבלת התשלום המלא, כך שזה המקרה גם במשכנתא לעסקים. 

עם זאת, יש מספר הבדלים בין משכנתא פרטית ומשכנתא לעסקים וזה המקום להכיר אותם. אבל לפני זה נסקור את קווי הדמיון בין משכנתא פרטית ועסקית.

גם כאן כמו במשכנתא פרטית נרשמת בטאבו הערת אזהרה לגבי משכון/שעבוד הנכס. כמו במשכנתא פרטית גם במשכנתא לעסקים תצטרכו להוכיח יכולת החזר, כלומר להראות שיש לכם את האיתנות הפיננסית המספקת על מנת להחזיר את ההלוואה שקיבלתם.

כמו במשכנתא פרטית גם כאן צריכים לקבל אישור עקרוני לקבלת משכנתא, לחתום על טפסי ההלוואה ועל טפסי השעבוד של הנכס וכן לבחור את אופי המשכנתא, את תנאי ההחזר ואת מועד הפירעון

הבדלים בין משכנתא פרטית ומשכנתא לעסקים

עם זאת, שלא כמו במשכנתא פרטית במשכנתא לעסקים אחוז המימון שמקובל הוא 70%, כך שהמשכנתא שלכם תלויה בהערכה של שמאי לגבי ערך ושווי הנכס. המשמעות היא שיתרת הסכום (30%) צריכה להיות ממומנת מההון הפרטי שלכם

הבדל נוסף בין משכנתא פרטית למשכנתא עסקית היא הגוף המממן. במקרה של משכנתא לעסקים מדובר לא רק בסניפים השונים של בנקים למשכנתאות (כמו במשכנתא פרטית), אלא גם במחלקות עסקיות בבנקים ובחברות מימון שמתמחות במשכנתא לעסקים

כמו כן, במשכנתא לעסקים חובת ההוכחה של יכולת ההחזר משתנה בהתאם לסוג הנכס המסחרי. לפניכם מספר דוגמאות:

• ברכישת נכס מסחרי לצרכי השקעה עליכם להראות שההכנסות מהנכס (למשל דמי שכירות) יהוו את המקור להחזרת המשכנתא. 
• ברכישת עסק מסחרי פעיל שאתם תהיו בעליו/מנהליו עליכם להראות שההכנסות התפעוליות יחזירו את המשכנתא. לשם כך עליכם להביא הערכות של כלכלן או רואה חשבון מטעמכם.

עם זאת, ההבדל העיקרי בין משכנתא פרטית לעסקית הוא שמשכנתא לעסקים עולה יותר. הסיבה לכך היא שעליכם לשלם לא רק ריבית, ביטוח ועלויות של פתיחת תיק כמו במשכנתא פרטית, אלא גם לספוג עלויות נוספות כמו שמאי.

אז מה עושים?

הדרך הטובה ביותר לקבל משכנתא לעסקים בלי לפשוט יד, רגל וכיס היא לפנות לחברה שמתמחה בייעוץ משכנתאות לעסקים.

עם זאת, חשוב לזכור שהוצאות המשכנתא מוכרות כהוצאה עסקית לצרכי מס, כך שהכנסתן בדו"ח השנתי למס הכנסה יכולה להקל בנטל. אנחנו ממליצים לא לשכוח לצרף את דף החשבון מהבנק לדו"ח השנתי. אתם לא תאמינו כמה כסף תוכלו לחסוך…